Αν ένα θέμα δεν πολυακούστηκε πριν τις εκλογές παρά το ότι αφορά την περιουσία εκατοντάδων χιλιάδων Ελλήνων είναι η τεράστια ανατροπή που έφερε η απόφαση 176/2023 του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) για τα εκτός σχεδίου ακίνητα. Αν και το θέμα «έσκασε» πριν τις εκλογές, η μεν κυβέρνηση επέλεξε «να μην κάνει κάτι τώρα, για να μη θεωρηθεί προεκλογική ρύθμιση», η δε αντιπολίτευση δεν το θεώρησε ιδιαίτερα σημαντικό.
Όλα αυτά την ώρα που πάρα πολλοί Έλληνες έχουν «ένα οικόπεδο εκτός σχεδίου» / έχουν ξεκινήσει μία επένδυση σε ένα τέτοιο ακίνητο / σκοπεύουν να ξεκινήσουν και όλοι τους αργά ή γρήγορα θα καταλάβουν ότι όσα ήξεραν δεν ισχύουν.
Χθες είχαν περιουσία (και φορολογούνταν ανάλογα).
Σήμερα έχουν… σιταροχώραφα και «ίσως στο μέλλον λυθεί το θέμα» (από αυτούς που δεν το έλυσαν εδώ και δεκαετίες).
Μέχρι τώρα οι φωνές που ακούστηκαν για το τεράστιο αυτό πρόβλημα μίλησαν μόνο για τις ιδιοκτησίες που θα χάσουν την αξία τους κλπ. Σήμερα ας αναλύσουμε και όλα τα υπόλοιπα που θα συμβούν αν δεν λυθεί επειγόντως το τεράστιο αυτό ζήτημα…
Έλα λοιπόν να το πιάσουμε από την αρχή…
Νομική και θεωρητική προσέγγιση
1. «Τι γράφει η απόφαση του ΣτΕ και έγινε τέτοιος χαμός;»
Για να μη σε μπλέξω με πολλά, η απόφαση εν συντομία λέει πως «ένα οικόπεδο εκτός σχεδίου που δεν έχει πρόσοψη σε αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο δεν μπορεί να κτιστεί, γιατί τέτοιου είδους ακίνητα έχουν χρήσεις γεωργικές, κτηνοτροφικές κλπ, όχι κατοικίας, εμπορικές κλπ» = Δεν αρκούν λοιπόν τα 4 στρέμματα για να διασφαλιστεί η αρτιότητα ενός τέτοιου οικοπέδου (ουσιαστικά το ΣτΕ λέει πως δεν έχει σχέση η επιφάνεια με την αρτιότητα).
Η απόφαση εκδόθηκε για ένα ακίνητο στην Πάτμο, αλλά αποτελεί δεδικασμένο με άγνωστες συνέπειες για όλα τα εκτός σχεδίου οικόπεδα στην Ελλάδα. Θεωρητικά δεν αφορά το παρελθόν, αλλά…
2. «Σε ποιες νομολογίες βασίζεται;»
Μέσα από τις επίσημες ανακοινώσεις του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος (ΤΕΕ), της ΠΟΜΙΔΑ και άλλων οργάνων μαθαίνουμε ότι σχετική νομολογία υπάρχει από το 1923, όμως τα περισσότερα ακίνητα αυτής της κατηγορίας βασίζονται στο Προεδρικό Διάταγμα 24/31.05.1985 και τον νόμο 3212/2003.
Το ΣτΕ λέει πως το Προεδρικό Διάταγμα του 1985 εξηγούσε ξεκάθαρα ότι δεν επιτρέπεται η δόμηση σε αυτή την κατηγορία ακινήτων, την ώρα που οι φορείς ζητούν να διατηρηθεί η δυνατότητα δόμησης σε όλα τα ακίνητα που είχαν το δικαίωμα αυτό πριν από τον νόμο του 2003 (σχεδόν όλα).
Το ΣτΕ ουσιαστικά τους είπε ότι «ο νόμος υπάρχει από το 1985, δεν μπορείτε να πείτε ότι δεν τον ξέρατε. Αν δεν τον εφαρμόσατε, πρόβλημά σας».
(Οι ειδικοί λένε ότι τον νόμο του 1985 θα έπρεπε να ακολουθήσουν ερμηνευτικές εγκύκλιοι και Προεδρικά διατάγματα, κάτι που δεν έγινε = ω, τι έκπληξη!)
3. «Έχει δίκιο το ΣτΕ;»
Εγώ είμαι ένας απλός άνθρωπος = δεν θα κρίνω το Συμβούλιο της Επικρατείας και τις αποφάσεις του. Άλλωστε δεν υπάρχει και Συνταγματικό Δικαστήριο, ή άλλο ανώτερο όργανο για να προσφύγει κάποιος, παρά μόνο ίσως κάποιο Ευρωπαϊκό.
Ας συμφωνήσουμε ότι έχει δίκιο μιας και ερμηνεύει τον υφιστάμενο νόμο. Άλλωστε δουλειά του είναι να βγάζει αποφάσεις με βάση τον νόμο και όχι ό,τι μας αρέσει εμάς.
4. «Μήπως λοιπόν έστω και έτσι θα προστατέψουμε το περιβάλλον;»
Δηλαδή θα προστατεύσουμε το περιβάλλον μηδενίζοντας τις περιουσίες / χρεοκωπώντας εκατοντάδες χιλιάδες Έλληνες; Οκ, ας πούμε ότι πρέπει να θυσιαστούν όλοι αυτοί για να το σώσουμε.
Πώς όμως θα το προστατεύσουμε, όταν απαγορεύουμε τη νόμιμη αξιοποίηση ενός οικοπέδου και κλείνουμε τα μάτια στην παράνομη, αυθαίρετη δόμηση, την οποία νομιμοποιούμε μετά; Γκρεμίσαμε ακίνητα για να προστατεύσουμε περιοχές; Δουλευόμαστε μεταξύ μας;
(Εδώ αρνούμαστε να ανοίξουμε δασικούς δρόμους «για να μην κόψουμε δέντρα» και προτιμάμε να καίγονται τα δάση μας χωρίς να μπορούμε να τα προστατεύσουμε ουσιαστικά, για ποια προστασία του περιβάλλοντος μιλάμε;)
Άρα αν συμφωνήσουμε ότι το ΣτΕ εφάρμοσε τον νόμο, η κρίση του δημιουργεί πολλά προβλήματα στην κοινωνία μας, γιατί το ΣτΕ θεωρεί ότι όσα προβλέπονταν στον νόμο του 1985 θα είχαν εφαρμοστεί ως σήμερα, ενώ εμείς ΘΑ τα κάνουμε στο μέλλον…
Τα κενά στην πράξη
5. «Ποιοι είναι αυτοί οι «νομικά αναγνωρισμένοι, κοινόχρηστοι δρόμοι;»
Πες μου εσύ, να σου πω και εγώ…η Ελλάδα μόλις τα τελευταία χρόνια ξεκίνησε να κάνει βήματα προς αυτή την κατεύθυνση, δηλαδή της νομικής αναγνώρισης των δρόμων που έχουν κοινόχρηστη χρήση.
Πχ βλέπεις δρόμους με άσφαλτο να ενώνουν χωριά και υποθέτεις ότι είναι κοινόχρηστοι. Αμ δε…
Το πρόβλημα είναι τεράστιο και ουσιαστικά περιμένουμε να έχει τακτοποιηθεί «ως το 2025 και μετά να εκδοθούν τα αναγκαια Προεδρικά Διατάγματα» ( = έχει δρόμο η δουλειά…)
To cut the long story short (που λέμε εμείς στην Κατερίνη όταν θέλουμε να πούμε ότι πάμε κατευθείαν στην ουσία) οι ειδικοί που ρώτησα μου λένε πως το 90% των ακινήτων εκτός σχεδίου στην Ελλάδα ΔΕΝ έχουν πρόσοψη σε νομικά αναγνωρισμένο, κοινόχρηστο δρόμο.
Ναι, καλά το σκέφτηκες. Κατά πάσα πιθανότητα σε αυτά τα ακίνητα ανήκει και το δικό σου…
6. «Δηλαδή σύμφωνα με το ΣτΕ δεν αρκεί να έχει ένα οικόπεδο 4 στρέμματα για να είναι άρτιο και οικοδομήσιμο;»
Ξέρω ότι μέχρι τώρα αυτό νομίζαμε όλοι και με αυτή τη βεβαιότητα λειτουργούσε η αγορά, προσδιοριζόταν η αξία ενός ακινήτου κλπ. Τώρα όμως μάθαμε όλοι ότι κάναμε λάθος και το ΣτΕ μας είπε ότι η επιφάνεια του ακινήτου δεν έχει σχέση με την αρτιότητά του. Πρώτα και πάνω από όλα, πρέπει να έχει πρόσοψη σε δρόμο με τις προϋποθέσεις που ανέλυσα παραπάνω.
Αν συνδυάσεις αυτή την απόφαση με την κατάργηση της κατά παρέκκλιση δόμησης για τα οικόπεδα εκτός σχεδίου με επιφάνεια μικρότερη από 4 στρέμματα, πρακτικά το ΣτΕ σταμάτησε την εκτός σχεδίου δόμηση στην Ελλάδα!
(Ναι, για άλλη μία φορά ο νομοθέτης στην Ελλάδα νομοθέτησε με βάση τον τύπο και όχι την ουσία. Ναι, αυτούς μας αρέσει να ψηφίζουμε, μην το ψάχνεις…)
7. «Τόσες δεκαετίες γιατί δεν έγινε τίποτε για να λυθεί το θέμα και να μη μένουν όλα στον αέρα;»
Γιατί στην πράξη ενδιαφέρθηκαν σοβαρά πολύ λίγοι από την πλευρά του κράτους, και ας φώναζαν επί χρόνια όλοι οι φορείς και εκπρόσωποι του ιδιωτικού τομέα. Τα πράγματα άλλαξαν τα τελευταία χρόνια και πλέον υπάρχει χρονοδιάγραμμα επίλυσης του προβλήματος, μέσα από τα Τοπικα Πολεοδομικά Σχέδια, που θα καταγράψουν σε όλη την Ελλάδα κάθε περιοχή και θα ορίσουν χρήσεις, ξεδιαλύνοντας ένα πρόβλημα… 200+ ετών.
(Καθυστερημένες λύσεις για μία Ευρωπαϊκή χώρα, όπως συμβαίνει σε σχεδόν σε όλα τα σοβαρά θέματα στην Ελλάδα, σχετικά με ακίνητα, υποδομές, σιδηροδρόμους κλπ).
Μη φωνάζεις και μη μου θυμώνεις! Ελάχιστοι από εμάς έχουμε ψηφίσει με κριτήριο το πρόγραμμα κάποιου κόμματος = τα κόμματα δεν είχαν ενδιαφέρον να ασχοληθούν με τέτοια ζητήματα.
8. «Οκ. Αυτά τα… ρημάδια τα «Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια» πότε θα ολοκληρωθούν;»
Διαβάζω τον πρόεδρο του ΤΕΕ, τον πολύ σοβαρό κ. Γιώργο Στασινό, που γράφει ότι αφού τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια έχουν χρηματοδοτηθεί από το Ταμείο Ανάκαμψης και έχουν χρόνο ολοκλήρωσης το 2025, τότε θα πρέπει να ολοκληρωθούν. Μετά θα πρέπει να εκδοθούν τα σχετικά Προεδρικά Διατάγματα = βάλε άλλον έναν χρόνο, δεν βιαζόμαστε.
Την ίδια ώρα όμως ο κ. Στασινός λέει ότι «με τους σημερινούς ρυθμούς δεν θα τελειώσουμε το 2025, αλλά το… 2045 και τρομάζω… Δεν ξεχνώ τις τεράστιες καθυστερήσεις του Κτηματολογίου (πάλι με Ευρωπαϊκά κονδύλια) κλπ.
Άρα θεωρητικά τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια θα τελειώσουν το 2025 και το 2026 θα έχει κλείσει το ζήτημα. Για να δούμε τι θα γίνει και στην πράξη…
Ο ρόλος του κράτους
9. «Και γιατί δεν περιμένει κανείς ως τότε και βιάζονται να κάνουν τέτοια ζημιά στις ιδιοκτησίες των πολιτών;»
Οι δικαστές θα σου πουν ότι εφάρμοσαν τον νόμο. Οι πολιτικοί σε τοπικό επίπεδο ότι είχαν τα χέρια τους δεμένα και οι πολιτικοί σε εθνικό επίπεδο ότι φταίνε οι προηγούμενοι αλλά και η τοπική αυτοδιοίκηση. Οι υπάλληλοι των υπουργείων θα σου πουν ότι φταίει η πολιτική ηγεσία και η πολιτική ηγεσία ότι οι Βρυξέλλες δεν τους επέτρεψαν να κάνουν αυτό που ήθελαν. Οι φορείς θα σου πουν (σωστά) ότι δεν εισακούγονται, παρά το ότι τα λένε για δεκαετίες, όμως με δεδομένο ότι τα κριτήρια που ψηφίζουμε εμείς οι πολίτες δεν περιλαμβάνουν τέτοια ζητήματα, γιατί να τους εισακούσει κάποιος;
Δεν μπορούμε να κατηγορήσουμε έναν δικαστή επειδή εφαρμόζει τον νόμο! Μπορούμε να αλλάξουμε τον νόμο (και το Σύνταγμα) για να δικάζει με διαφορετικά κριτήρια, αλλά και να κάνουμε μεγάλες αλλαγές, κάτι που δεν θέλουμε ως κοινωνία.
Έτσι καταλήξαμε ως Ελλάδα για άλλη μία φορά να περιμένουμε στωικά το κακό και να τρέχουμε για να «σβήσουμε τη φωτιά» (ελπίζω έστω) μετά τις εκλογές.
(Κάποιοι θεωρούν ότι δεν έγινε κάποιο λάθος, αλλά σκόπιμα επιδιώκεται να συγκεντρωθούν τέτοια ακίνητα σε λίγα χέρια, αλλά το αν έχουν δίκιο θα το μάθουμε από τις πράξεις των προσεχώς κυβερνώντων).
10. «Οκ, όμως το Ελληνικό κράτος τι έλεγε τόσον καιρό; Πώς αντιμετώπιζε όλες αυτές τις ιδιοκτησίες;»
Τις αντιμετώπιζε ως ακίνητα με μεγάλη αξία, χωρίς να λαμβάνει υπόψη του τη νομολογία του 1985! Οι αντικειμενικές αξίες, οι φόροι ακίνητης περιουσίας, οι γονικές παροχές κλπ, όλα βασίστηκαν στην παραδοχή πως ένα ακίνητο εκτός σχεδίου κτίζει κανονικά, αν έχει επιφάνεια 4 στρεμμάτων.
Τώρα το κράτος αυτό (μέσω των εκπροσώπων του) «κουνάει αδιάφορα τους ώμους και κοιτάει τα περιστέρια» όταν ρωτάς γιατί απλά οι άνθρωποι πλήρωσαν τόσους φόρους χωρίς να έχουν διασφάλιση για την ιδιοκτησία τους…
11. «Και γιατί τώρα δεν παρεμβαίνει για να λύσει το πρόβλημα; Γιατί για κάποιες αποφάσεις δικαστηρίων «αμέσως κατατίθενται τροπολογίες και λύνεται το θέμα» και εδώ το άφησαν έτσι; Δεν καταλαβαίνουν ότι καταστρέφουν την εμπιστοσύνη των επενδυτών;»
Στην Ελλάδα ξέρουμε ότι αν τα δικαστήρια επιδικάσουν πχ αμοιβές σε κάποια ομάδα πολιτών και το κράτος κρίνει ότι δεν έχει χρήματα για να πληρώσει σήμερα, απλά δεν εφαρμόζει την απόφαση / κωλλυσιεργεί / εισάγει στη Βουλή διάταξη και καθυστερεί / ανατρέπει / ρυθμίζει το θέμα.
Σήμερα η αλήθεια είναι ότι δεν καταλαβαίνω γιατί στο ζήτημα αυτό το κράτος επέλεξε να μην λύσει το πρόβλημα και να αφήσει στον αέρα εκατοντάδες χιλιάδες περιουσίες…
12. «Υπάρχει εύκολη λύση;»
Υποτίθεται πως ναι, άλλωστε αρχικά ο αρμόδιος υφυπουργός είχε πει ότι θα φέρει σχετική τροπολογία στη Βουλή για να λύσει το θέμα. Τελικά ανακοίνωσε πως θα αφήσει το θέμα για μετά τις εκλογές…
Όλα αυτά την ώρα που οι φορείς που εκπροσωπούν ιδιοκτήτες, μηχανικούς και γενικά τον ιδιωτικό τομέα είναι όλοι «στα κάγκελα», ενώ οι οικολόγοι είναι χαρούμενοι, μιας και πιέζουν για την ολοκληρωτική κατάργηση της εκτός σχεδίου δόμησης, πριν ολοκληρωθούν τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια.
Οι πιθανές επιπτώσεις για εκατοντάδες χιλιάδες πολίτες, τις ιδιοκτησίες και τις επενδύσεις τους
13. «Μάλιστα. Πάμε στα πρακτικά θέματα: Πόσα ακίνητα επηρεάζονται από την απόφαση του ΣτΕ;»
Σχεδόν όλα! Οι γνώστες του θέματος μιλάνε για το 90% του συνόλου των ακινήτων, μιας και ελάχιστα είναι αυτά που έχουν πρόσοψη σε «κοινόχρηστο δρόμο», με τις προϋποθέσεις που προβλέπει ο νόμος του 1985.
Είναι εκατοντάδες χιλιάδες οι πολίτες και οι ιδιοκτησίες που θα θιγούν και πραγματικά δεν είναι εύκολο να υπολογιστεί η ζημία που θα γίνει, «μέσα σε ένα βράδυ».
Φυσικά η ζημιά στην αγορά ακινήτων της χώρας μας θα είναι ακόμη μεγαλύτερη, αν τελικά δεν διορθωθεί το κακό…
14. «Αυτή η απόφαση έχει αναδρομική ισχύ;»
Κανονικά το ΤΕΕ λέει πως όχι και πως ό,τι συνέβη στο παρελθόν δεν επηρεάζεται από την απόφαση αυτή, όμως ποιος μπορεί να είναι σίγουρος και για τί πλέον;
Αν αύριο αρχίσουν οι προσφυγές από κάθε «περιβαλλοντικά ευαίσθητο» / ιδιοκτήτη που πρόλαβε να κτίσει και δεν θέλει να του κόψεις τη θέα / πολίτη που θα σκεφθεί λανθασμένα και θα προσπαθήσει να εκβιάσει τότε θα δημιουργηθεί χάος σε όλη την Ελλάδα…
15. «Τότε γιατί μου λένε ότι κάτι τρέχει στις πολεοδομίες όλης της Ελλάδας;»
«Τρέχει και δεν φτάνει»… θα σου έλεγα… όπως λένε οι ίδιοι οι εκπρόσωποι των υπαλλήλων, άλλες πολεοδομίες παίρνουν αποφάσεις Χ, άλλες παίρνουν αποφάσεις Ψ, ενώ οι υπάλληλοι «δέχονται πιέσεις και απειλές» να προχωρήσουν και να εγκρίνουν άδειες σε ακίνητα που μέχρι πριν λίγον καιρό «πληρούσαν τις προϋποθέσεις» που ήξεραν όλοι, σήμερα όμως δεν τις πληρούν με βάση την απόφαση του ΣτΕ και την ολιγωρία δεκαετιών του Ελληνικού Κράτους.
Κράτα και στο μυαλό σου πως οι περισσότεροι μηχανικοί δεν υπογράφουν πλέον σχέδια ακινήτων εκτός σχεδίου με επιφάνεια άνω των 4 στρεμμάτων αναγράφοντας ότι αυτά είναι άρτια και οικοδομήσιμα…
Όπως είπε πρόσφατα σε μία ημερίδα ένας εκπρόσωπός τους, «είναι σα να ήρθε το ΣτΕ και να μας είπε πως εδώ και περίπου 40 χρόνια δεν κάνουμε σωστά τη δουλειά μας».
16. «Τι θα γίνει με αυτούς που είχαν επενδύσει μεγάλα ποσά για αγορές τέτοιων ακινήτων;»
Αν το θέμα δεν λυθεί άμεσα και ξεκάθαρα, χωρίς περιθώρια ερωτηματικών και αμφισβητήσεων, όλοι αυτοί οι επενδυτές θα θυμηθούν τη Νατάσα Θεοδωρίδου και ένα από τα πρώτα της τραγούδια… «Ένα σπίτι καίγεται».
Γιατί επιμένω στο «ξεκάθαρα»; Επειδή υποψιάζομαι ότι μετά την απόφαση του ΣτΕ κάθε ρύθμιση που θα ακολουθήσει θα κριθεί στα δικαστήρια, όπου και θα προσφύγουν οι πάσης φύσεως ενδιαφερόμενοι.
Ίσως βέβαια η λύση για αυτούς που μπορούν να περιμένουν να έρθει από τα Προεδρικά Διατάγματα για τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια το 2026… ποιος ξέρει…
17. «Με αυτούς που έχουν τέτοια ακίνητα και ετοίμαζαν νόμιμες επενδύσεις;»
Σε αυτούς κατ’ αρχάς προτείνω να δοκιμάσουν το ίδιο τραγούδι, αλλά σε πιο kinky ερμηνεία από τη Δήμητρα Ματσούκα στα νιάτα της.
Σοβαρά τώρα, ελπίζω να βρεθεί η λύση για όλους τους, μιας και στη συγκεκριμένη περίπτωση δεν θα χαθούν απλώς περιουσίες ιδιωτών, αλλά θα ακυρωθεί και μελλοντικός πλούτος για την Ελλάδα, μελλοντικές θέσεις εργασίας και φορολογικά έσοδα (ναι, αυτά φέρνει κάθε νέα νόμιμη επένδυση στη χώρα μας).
Εύχομαι από καρδιάς να μη μετατραπούν οι επενδυτές αυτοί σε θύματα κομματικού / πολιτικού / οικονομικού πολέμου συμφερόντων…
Οι επιπτώσεις στην αγορά
18. «Αν όμως τελικά δεν ανατραπεί αυτή η εξέλιξη, δεν θα υπάρξουν τεράστιες επιπτώσεις στην αγορά; Δεν θα δεχθεί τεράστιο πλήγμα η προστασία της ιδιοκτησίας στην Ελλάδα;»
Αν το θέμα δεν λυθεί σοβαρά και ξεκάθαρα, νομίζω πως αυτό που θα ακολουθήσει θα συγκρίνεται μόνο με την οικονομική καταστροφή εκατοντάδων χιλιάδων Ελλήνων, που έχασαν τις περιουσίες τους στο Χρηματιστήριο Αθηνών την περίοδο 1999 – 2002. (Βέβαια τότε οι άνθρωποι αυτοί ρισκάρησαν όντες άσχετοι με το θέμα, ενώ οι επενδυτές σε εκτός σχεδίου ακίνητα συνήθως δεν πήραν ρίσκα και νόμιζαν ότι κινούνται εκ του ασφαλούς…)
Συμβουλεύοντας εκατοντάδες ανθρώπους στην Ελλάδα, έχω γνωρίσει τόσους και τόσους που έχουν επενδύσει σημαντικό τμήμα των οικονομιών τους σε ένα τέτοιο ακίνητο, είτε επειδή «έτυχε» είτε επειδή ήταν τμήμα της στρατηγικής τους. Τυχόν μετατροπή ενός πχ ακινήτου με «τουριστικό potential» (όπως λέμε στην Κατερίνη τη δυνατότητα αξιοποίησης) σε «σιταροχώραφο» θα τους αλλάξει τα δεδομένα ζωής που έχουν, με απρόβλεπτες συνέπειες…
19. «Υπάρχει καλό σενάριο; Ποιο είναι αυτό;»
– «Εντάξει, ρε Ηλία. Μας τη μαύρισες την καρδιά, μας είπες όλα τα στραβά και έφερες το τέλος του κόσμου» μπορείς να πεις. (Δεν το έφερα, περιγράφω απλά τις συνέπειες της απόφασης). «Εντάξει, ας πούμε ότι είναι έτσι. Δεν υπάρχει και κάτι καλό σε όλη αυτή την ιστορία; Οι αρχαίοι ημών πρόγονοι έλεγαν «ουδέν κακόν αμιγές καλού».
Υπάρχει πράγματι και ένα καλό σενάριο:
- Αυτή η κατάσταση να αναγκάσει το κράτος και τις υπηρεσίες του να «σηκώσουν ψηλά τα μανίκια» και να τελειώσουν όντως ως το 2025 τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια. Να βγουν στις αρχές του 2026 και τα Προεδρικά Διατάγματα για το θέμα…
- … και έτσι να ξυπνήσουμε σε μία Ελλάδα όπου σε κάθε σημείο της χώρας θα ξέρουμε τι επιτρέπεται και τι όχι, χωρίς ανατροπές σε ένα βράδυ!
- Αν δηλαδή το ενδεχόμενο απώλειας περιουσίας για εκατοντάδες χιλιάδες Έλληνες κινητοποιήσει «τους αρμόδιους» και ολοκληρώσουν τη δουλειά που έχει ξεκινήσει, τότε θα βρεθούμε από την γραφειοκρατική «κόλαση» στον επενδυτικό «παράδεισο», με ξεκάθαρους κανόνες και αποφυγή εκπλήξεων.
Αυτό είναι το καλό σενάριο της υπόθεσης, όπως το καταλαβαίνω εγώ (και αν φυσικά το επιτρέψουν οι πάσης φύσεως διαφωνούντες με το θέμα, δικαίως ή αδίκως).
20. «Ακόμη και έτσι, αν έχουμε το καλό σενάριο, θα παγώσουν όλα αυτά τα ακίνητα για 3 – 4 χρόνια, μέχρι να ξεκαθαρίσει το τοπίο, εκτός αν γίνει ξεκάθαρη νομοθετική παρέμβαση. Σωστά;»
Βουλωμένο γράμμα διαβάζεις!
(Ας ελπίσουμε σε αυτή τη χρονική περίοδο να έχουν τελεσιδικήσει και όλες οι δικαστικές αποφάσεις…)
21. «Όλη αυτή η «ανακατωσούρα» επηρεάζει την αγορά ακινήτων; Τι θα γίνει με τις τιμές;»
Είναι απλή αριθμητική για την Αθήνα, τη Θεσσαλονίκη, τα Γιάννενα και τις τουριστικές περιοχές:
- Τα υπάρχοντα ακίνητα μέσα στις πόλεις δεν επαρκούν
- Τα ακίνητα εκτός σχεδίου με τη μικρή τους νόμιμη δόμηση λειτουργούν εδώ και δεκαετίες ως «βαλβίδα εκτόνωσης της ζήτησης» για ακίνητα προς αξιοποίηση
- Αν αφαιρέσουμε το 95 – 98% των ακινήτων εκτός σχεδίου από την αγορά…
1+2+3=>
Μεγαλώνοντας την υπάρχουσα στρέβλωση της αγοράς, οι τιμές των υπόλοιπων ακινήτων θα ανέβουν τεχνητά, μιας και μειώνουμε την προσφορά ακόμη περισσότερο…
Αν συνεχίσει να υπάρχει μεγάλη ζήτηση για διακοπές στην Ελλάδα, το ίδιο θα συμβεί στις τιμές των τουριστικών καταλυμάτων, αν μηδενίσουμε / ελαχιστοποιήσουμε τα νέα έργα.
22. «Γιατί επιμένεις ότι εμμέσως θα ανέβουν και τα ενοίκια, αν δεν παρέμβει η Πολιτεία και ισχύσει η απόφαση του ΣτΕ;»
Είναι νομίζω αυτονόητο ότι αν το πρόβλημα αυτό παραμείνει και τα ακίνητα εκτός σχεδίου αποσυρθούν από την προσφορά της αγοράς, οι επιλογές κατοικίας θα μειωθούν και θα κληθεί το ίδιο στοκ ακινήτων που σήμερα θεωρούμε ανεπαρκές να καλύψει τις ανάγκες των πολιτών.
Για πες, εσύ τι λες να γίνει σε αυτή την περίπτωση;
23. «Μήπως όμως είναι καλύτερο για όσους έχουν ήδη ακίνητο σε τέτοιες περιοχές; Πχ θα μειωθεί ο ανταγωνισμός για τουρίστες»
Σωστά, θα μειωθεί ο ανταγωνισμός, θα αυξηθούν οι τιμές και θα ωφεληθούν οι ήδη έχοντες περιουσία σε τέτοιες περιοχές / σε τουριστικές ή οικιστικές περιοχές. Αυτό θα συμβεί σε ένα βράδυ, αλλάζοντας τους κανόνες του παιχνιδιού και καταστρέφοντας εκατοντάδες χιλιάδες άλλους.
Άρα αντί το Κράτος να φροντίζει για την ισονομία και τις ίσες ευκαιρίες, θα φροντίσει για την εφαρμογή διαφορετικών κριτηρίων και για τον αποκλεισμό τόσων πολλών πολιτών από τη δυνατότητα να αλλάξουν τη ζωή τους προς το καλύτερο.
(Όλο αυτό πάντως δεν λέγεται Καπιταλισμός, ήρεμα το λέω…)
24. «Θα ωφεληθούν οι κατέχοντες πολλά χρήματα να συγκεντρώσουν μεγάλες επιφάνειες γης για να μπορέσουν να υλοποιήσουν τις επενδύσεις τους;»
Αυτή είναι η «κατηγορία» που κυκλοφορεί και «αιωρείται στην ατμόσφαιρα». Ότι δηλαδή με αυτον τον τρόπο θα αναγκαστούν οι πολλοί να πουλήσουν φθηνά τα ακίνητά τους στους λίγους, για να γίνουν οι επόμενες μεγάλες τουριστικές (κυρίως) επενδύσεις.
Δεν μπορώ να πιστέψω ότι θα γίνει κάτι τόσο εξωφρενικά εξώφθλαμο… συνήθως τέτοια «κόλπα» δεν γίνονται φανερά, ούτε θίγουν τόσους πολλούς…
Μία γρήγορη, σοβαρή και ξεκάθαρη λύση του θέματος θα είναι η καλύτερη απάντηση σε αυτές τις φήμες.
Xρεοκωπίες και κόκκινα δάνεια;
25. «Έτσι που μου τα λες, θα «κοκκινίσουν» πολλά δάνεια που σήμερα είναι καλυμμένα και ενήμερα. Σωστά;»
Δεν ξέρω ακριβώς τον αριθμό τους, αλλά λογικά τουλάχιστον 10 – 20% των δανείων πρέπει να έχουν ως υποθήκη τους ένα τέτοιο ακίνητο. Γιατί το λέω αυτό;
- Τα funds που έχουν αγοράσει κόκκινα δάνεια έχουν ανακοινώσει πρόσφατα ότι έχουν στην κατοχή τους περί τα 600.000 ακίνητα.
- Από αυτά το 50% λένε ότι είναι οικιστικά.
- Άρα από το υπόλοιπο 50% που είναι οικόπεδα, αποθήκες, πάρκιγκ, βιομηχανικά κλπ, η εμπειρία μου λέει πως δεν μπορούν να είναι τα οικόπεδα κάτω από 20 – 40% του συνόλου. Άρα το 20% του 50% είναι 10% κλπ.
- (Θα χαρώ να διαβάσω ακριβή στοιχεία, αν υπάρχουν).
Αν λογικά ισχύει μία αντίστοιχη εικόνα και με τα «ενήμερα» δάνεια, τότε αν μειωθεί η αξία των εκτός σχεδίου ακινήτων που έχουν χρησιμοποιηθεί ως εγγύηση, πολλά, σχεδόν όλα θα «κοκκινήσουν». Οι δανειολήπτες θα κληθούν να δώσουν πρόσθετες εγγυήσεις κλπ, παρά το ότι το δάνειό τους μπορεί να αποπληρώνεται χωρίς καθυστερήσεις.
Μιλάμε για δεκάδες χιλιάδες περιπτώσεις ανθρώπων που θα αιφνιδιαστούν και θα κληθούν να διαχειριστούν μία καταστροφή χωρίς να φταίνε σε τίποτε…
Όπως τα capital controls έκλεισαν πολλές εταιρείες και κατέστρεψαν δουλειές κλπ, μία τέτοια εξέλιξη θα έχει αντίστοιχα αποτελέσματα για πολλούς ιδιοκτήτες ακινήτων.
26. «Βλέπεις και κανένα κρυφό μπλέξιμο;»
Δεν ξέρω τι έχουν υπογράψει τα funds που έχουν πάρει τα δάνεια των τραπεζών και τι ακριβώς περιγράφεται στο νομοθετικό πλαίσιο. Εύχομαι να μην υπάρχει καμία ρήτρα που να λέει πχ κάτι όπως «αν μία αποφάση δικαστηρίου / νομοθετική ρύθμιση απομειώσει ραγδαία την αξία κάποιων από τα ακίνητα που πέρασαν στον έλεγχο τωνfunds, θα πρέπει τα funds να αποζημιωθούν».
Τα υπόλοιπα ας πούμε ότι καλύτερα να μην τα σκεφτόμαστε από τώρα και πως στο τέλος όλα θα πάνε καλά. Γιατί αλλιώς…
27. «Δηλαδή με μία φράση έχουμε να διαλέξουμε ανάμεσα στην προστασία του περιβάλλοντος και της περιουσίας των πολιτών;»
Όχι, το περιβάλλον δεν προστατεύεται όταν κάποιοι κάνουν ό,τι θέλουν και κάποιοι άλλοι σε ένα βράδυ χάνουν τα λεφτά τους. Το περιβάλλον το προστατεύουμε όταν εφαρμόζονται κανόνες που το σέβονται και ενσωματώνουν τις κατασκευές στη φύση.
Στην Αυστρία, τη Γερμανία κλπ το περιβάλλον μια χαρά διατηρείται, ακόμη και πχ κτίζοντας χιονοδρομικά κέντρα και ξενοδοχεία μέσα σε δάση κλπ.
28. «Τί κάνουν άλλες χώρες; Τι κάνει, πχ, η Ρουμανία που την ξέρεις και αυτή καλά;»
Στη Ρουμανία ο δήμος μίας περιοχής από μόνος του μπορεί να πάρει μία έκταση και να τη βάλει στο σχέδιο, ακολουθώντας τους νόμους που ισχύουν για αυτές τις περιπτώσεις, δημόσια διαβούλευση κλπ. Το ίδιο μπορεί να ζητήσει και ένας ιδιώτης. Έτσι δεν υπάρχουν παράνομες κατασκευές, τηρούνται αποστάσεις, ανοίγονται δρόμοι και δεν μπλοκάρουν περιοχές για δεκαετίες ολόκληρες. Φυσικά έχουν γίνει και λάθη, αλλά πχ αν στην Ελλάδα υπάρχουν λιγότερα από 1.000.000 τετραγωνικά βιομηχανικών χώρων και logistics ενώ στη Ρουμανία υπάρχουν 6.500.000 τετραγωνικά και κατασκευάζονται άλλα 1.500.000, αυτό οφείλεται και στην πολεοδομική ευελιξία, που στη χώρα μας δυστυχώς απουσιάζει. Προτιμάμε την υποκρισία του «να μη γίνει τίποτε» και να επιτρέπουμε τις παρανομίες που μετά νομιμοποιούμε.
Ας ελπίσουμε να τελειώσει γρήγορα αυτός ο εφιάλτης…
Στην Ελλάδα ισχύει το «ουδέν μονιμότερον του προσωρινού» και ο κίνδυνος είναι μεγάλος να ξυπνήσουμε μετά τις εκλογές διαπιστώνοντας πως το πρόβλημα δεν θα λυθεί, ενώ και τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια θα καθυστερήσουν, όπως και τα Προεδρικά Διατάγματα που θα χρειαστούν μετά. Για τυχόν πολυετείς δικαστικές διαμάχες ούτε λόγος…
Για μένα κάθε άλλη νομοθετική λύση πέραν της διατήρησης του δικαιώματος οικοδομησιμότητας όσων ακινήτων το κατείχαν πριν το 2003 θα είναι ίσως η αφετηρία για ένα τσουνάμι αρνητικών εξελίξεων στην οικονομία και την κοινωνία μας. Αυτή η διατήρηση θα πρέπει να γίνει μέχρι να ψηφιστούν και τα Προεδρικά Διατάγματα για τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια, έτσι ώστε να περάσουμε στη νέα φάση, καλύπτοντας τους ιδιοκτήτες ως την ώρα που το Κράτος θα ολοκληρώσει τη δουλειά του.
Προς το παρόν με την ανάλυση αυτή σου προτείνω να δεις σοβαρά το θέμα και να σκεφτείς αν και κατά πόσο σε επηρεάζει προσωπικά. Ελπίζω να είναι όλα αυτά παροδικά (και όχι παρωδία) και μετά τις εκλογές γρήγορα να δοθεί λύση στο πρόβλημα.
Αν όμως δεν λυθεί / αν «λυθεί» με τρόπο που πρακτικά δεν θα λυθεί τίποτε, τότε το πλήγμα για τη χώρα μας και μεγάλο τμήμα της κοινωνίας θα είναι βαρύτατο. Ελπίζω να μην το ζήσουμε…
Παραμένουμε ενημερωμένοι, με τις κεραίες μας ανοιχτές και θα όλοι μαζί θα επανέλθουμε για να το δούμε ξανά!
Εσύ τι γνώμη έχεις;
ΥΓ. Ο υπογράφων δεν έχω κάποιο έννομο συμφέρον στο συγκεκριμένο θέμα, παρά μόνο μικρά ποσοστά σε κάποια «σιταροχώραφα». Δεν έγραψα αυτή την ανάλυση για να προστατεύσω τυχόν δικά μου συμφέροντα.
https://iliaspapageorgiadis.com/
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου